Immobilien ins Portfolio

Sie möchten Ihr Portfolio auch schon länger um ein Immobilieninvestment ergänzen, suchen aber nach einer flexiblen Möglichkeit, die keine hohe Erstinvestition erfordert? quirion bietet künftig auch Immobilieninvestitionen an!

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Immobilien sind bis heute eine der beliebtesten Kapitalanlagen der Deutschen. Kein Wunder: Schließlich versprechen sie Stabilität – besonders in Krisenzeiten. Allerdings steckt die Tücke oft im Detail und Direktinvestments sind nicht für alle das Richtige. Denn sie erfordern viel Kapital und ein langfristiges Investment.

Natürlich gibt es mit geschlossenen oder offenen Fonds, REITs und Crowdinvestments auch viele andere Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Allerdings müssen Privatanleger auch hier häufig Abstriche machen: Bei der Flexibilität, Mindestanlagesummen oder der Auswahlmöglichkeit der Zielobjekte. Zudem bieten viele der Möglichkeiten, die für Privatanleger zugänglich sind, oftmals nur eine durchschnittliche Qualität der Zielinvestments.

Kriterien einer guten Immobilienanlage

Aber was entscheidet über den Erfolg einer Investition? Dabei dürfte man das Immobilien-Mantra, die drei wichtigsten Faktoren seien Lage, Lage und Lage, als überholt betrachten. Insbesondere bei Direktinvestments und Fonds sind viele Faktoren relevant. Unter anderem: die Lage, der Kaufpreisfaktor, die Nutzungsart, bestehende Mietverträge und der Zustand.

Natürlich ist die Lage hier aber weiterhin eines der relevantesten Kriterien! Denn wie das Wort Immobilie schon sagt: Sie ist unbeweglich. Doch was ist eigentlich eine sehr gute Lage? Die zentralen Kriterien, die das Fraunhofer MOEZ unterscheidet, können hier eine gute Orientierung bieten:

• Einwohner: Wie hat sich die Einwohneranzahl entwickelt? Ist ein Zuzug zu verzeichnen?
• Verkehrslage des Grundstücks: Verbindung zu öffentlichem Nahverkehr
• Infrastruktur: Wohnraum, Krankenhäuser, Bildungs- und Kultureinrichtungen, landschaftliche Lage, Umgebung
• Image: Städte und Stadtviertel haben ein unterschiedlich positives oder negatives Image.

Die Attraktivität eines Immobilien Investments ist aber nicht an allen Standorten so einfach zu beurteilen wie in direkten Zentren einer der Top 5-Großstädte Deutschlands. Warum etwa ist das Grafische Viertel in Leipzig für Büroimmobilien eine Premium-Lage? Weil der Bedarf an modernen Büroflächen höher ist als das Angebot und die Entwicklung einen weiteren Anstieg der Nachfrage zeigt. Für diese Einschätzung bedarf es jedoch einer detaillierten Analyse und Expertise in der Bewertung von Büroimmobilien.

Um zu entscheiden, ob ein Objekt für ein Immobilien Investment geeignet ist, gilt es also, verschiedene Aspekte zu berücksichtigen: Die Lage ist zentral, die Nachfrage hoch, die Bevölkerung wächst weiter, der Zustand der Immobilie ist gut – aber ist der Preis angemessen?

Aufschluss hierüber gibt im ersten Schritt der sogenannte Kaufpreisfaktor. Dieser gibt an in welchem Verhältnis die Investition zu den erwarteten Einnahmen stehen. Vereinfacht also: Wie vielen Jahren Miete entspricht der Kaufpreis? (Kaufpreis / Nettokaltmiete pro Jahr = Kaufpreisfaktor) Im Ergebnis erhalte ich also immer eine Zahl. Für eine 60 m² Wohnung lag der Kaufpreisfaktor im Durchschnitt der größten 20 Städte 2020 etwa bei 26,58.

Rendite: Welches Vehikel eignet sich für mich am besten?

Die oben beschriebenen Aspekte sind für Immobilien Investments immer relevant, weil davon die mögliche Rendite abhängig ist. Zusätzlich ist auch entscheidend, dass das jeweilige Vehikel für ein Immobilien Investment zum Anleger passt. Denn alle Anlageformen verfügen über Vor- und Nachteile. Eine Eigentumswohnung ist zwar toll, der Kauf ist allerdings nur mit entsprechendem Eigenkapital möglich und oft entspricht der Kaufpreis einem Vielfachen des verfügbaren Einkommens oder Vermögens. Außerdem gilt es, der Regel „Leg nicht alle Eier in einen Korb“ zu folgen. Denn eine Streuung in verschiedene Anlageklassen reduziert die Risiken Deshalb ist ein Direktinvestment  nicht für jeden optimal – Immobilienaktien, offene Immobilienfonds oder digitale Wertpapiere etwa sind schon mit deutlich weniger Kapital zu erwerben und ermöglichen trotzdem in Immobilien zu investieren. Allerdings sind Aktien oft viel volatiler als Immobilien selbst – also schwanken in ihrem Wert stärker als die Immobilie an sich. Und sowohl bei Aktien als auch bei offenen Immobilienfonds investiert man  meist in ein Portfolio –kann also das exakte Zielinvestment zumindest nicht beeinflussen. Oft ist es sogar im Detail nicht bekannt oder das Portfolio ist so groß, dass eine echte Beurteilung mehr als schwierig ist.

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